恒大9月10054元/平方米的销售均价-dos游戏-日本产经新闻
点击关闭

降价银行-恒大9月10054元/平方米的销售均价-日本产经新闻

  • 时间:

湖南埋尸案进展

樓市分化開發商忍痛讓渡利潤空間后,樓市感受到一絲暖意。據克而瑞監測,10月1日~7日,全國30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米,較去年同期小幅微增3%,各線城市成交量皆有回升,一線城市以9%同比漲幅居首。深圳(樓盤)延續此前的銷售熱度,「十一」成交同比增80%。

孫夢凡[ 據克而瑞監測,10月1日~7日,全國30個典型城市新增商品住宅成交面積為167萬平方米,較去年同期小幅微增3%。 ]

「雖然十一數據層面整體向好,但是市場冷淡的跡象仍未發生根本性扭轉。」克而瑞研究表明,從整體政策層面看,「房住不炒」、「穩房價」、「穩預期」政策主基調依舊,涉房信貸仍相對緊張,疊加10月落地的房貸利率新機制執行,市場觀望情緒依舊濃厚。

克而瑞分析認為,在行業增速放緩、調控趨嚴的背景下,部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力,四季度仍需加速推貨入市,積極推盤去化。

但城市分化在加劇,北上廣成交量均不同程度回落。陽光家緣數據顯示,廣州(樓盤)國慶期間一手房網簽成交617套,較去年同期減少5.95%,網簽面積為62183平方米,較去年同期減少7.49%。

實際上,廣州市場低迷已久。5月份開始,廣州二手房成交均價持續下跌,8月份跌至最低水平后略有回升,9月份環比上升4.3%至22621元/平方米,成交套數則從7月份最高峰的11212套下滑至9月份的8463套。

早在今年8月,中國恆大(03333.HK,下稱「恆大」)便啟動「全員營銷」搶收計劃,執行期8月20日至10月8日,5重優惠下最高可達6折。搶收計劃包含27個地區,重點搶收四川(樓盤)、重慶(樓盤)和中原地區,共涉及505個項目,包括493個住宅和商辦項目,12個旅遊集團公司項目。

市場趨於理性,房企業績壓力卻如影隨形。截至9月末,近四成房企目標完成率達75%以上,另有近四成目標完成率處於65%~75%區間,剩餘房企目標完成率未達65%。規模房企整體目標達成情況不及去年同期。

過往房地產黃金期,房企降價促銷只是「增溫」而非「求生」。對一個十幾年只漲不跌的市場來說,開發商經歷了多年賺快錢的好時光。貿然降價不僅容易引發業主維權,對依賴房地產提振經濟的地區來說,更無異於扼住「錢路」。

房企如此貼身肉搏,背後實為持續低迷的市場及日益沉重的債務壓力。據諸葛找房統計數據,上半年80家上市房企有息負債規模進一步提升,達6.61萬億元,同比上漲10.45%。20家房企有息負債規模超千億、71家超過100億。

促銷跑量確有成效。9月,恆大實現合約銷售金額約831.1億元,較上月增長約73.8%,較去年同期增長約31.9%,刷新集團單月銷售額歷史紀錄。國慶期間,有市場數據顯示恆大通過促銷收金510億元。

自今年5月銀保監會下發「23號文」以來,地產融資渠道步步收緊,信託、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等監管新政頻出。貨幣寬鬆向信用寬鬆傳導之時,監管部門更希望資金流向實體、小微企業等領域,而非房地產。

10月12日,北京(樓盤)銀保監局印發《關於規範銀行與金融科技公司合作類業務及互聯網保險業務的通知》,要求銀行按照穿透原則,嚴查資金用途合規性,嚴防信貸資金違規流入網絡借貸平台、房地產市場等禁止性領域。

同策研究院同樣認為,當前至2019年四季度,樓市維穩的主基調不會改變。短期市場需求動力不足,建議今年四季度房企繼續「以價換量」,土地投資應把握好2019年三、四季度逆周期拿地機會,擴大多元布局,助力產業勾地。

開發商以價換量2019年,是房地產融資最艱難的一年。

另一方面,房企降價「跑量」造成市場短暫「復蘇」的假象,但以犧牲利潤為代價的打法始終不可持續,未來市場趨穩將成為大概率事件。

二線城市中,由於前期購買力透支嚴重,武漢(樓盤)、重慶、福州(樓盤)等城市成交同比下跌;青島(樓盤)、濟南(樓盤)、杭州(樓盤)同比漲幅皆超過100%。三線城市成交量小幅微增3%,受較低基數影響,溫州(樓盤)、揚州(樓盤)、萊蕪等城市成交明顯放量,同比皆倍增。

結合9月市場情況分析,「黃金周」成交回升主要得益於房企集中降價促銷政策。不少購房者接受度較高,購買力實際上仍然存在。

龍頭房企爭相促銷,中小型房企也積極以價換量。禹洲地產(01628.HK)、中駿集團(01966.HK)、融信中國(03301.HK)、新力控股等部分城市項目有較大幅度價格優惠,其他企業則以少量特價房、禮包形式吸引客流。

當前,城市分化仍存,「冷熱不均」的市場已不能一概而論。但有一點可確定,限價大環境中,開發商盈利空間被壓縮。在「穩房價」「穩預期」政策基調下,涉房信貸仍然緊張。

北京更為慘淡。諸葛找房數據顯示,2014~2019年國慶期間,北京新建商品住宅網簽量分別為538、442、216、222、235、190套;二手住宅網簽量為56、101、209、28、44、41套。

行業龍頭碧桂園(02007.HK)在促銷力度上同樣不退讓。從數據看,上半年碧桂園銷售均價約9013元/平方米,較2017年的9080元/平方米、2018年的9267元/平方米分別下降0.74%和2.74%。

外部融資條件被收緊,企業唯有靠自我造血續接現金流。在房價同比漲幅不斷放緩、購房者觀望情緒濃厚的情況下,開發商通過促銷滯銷盤、尾盤以迴流現金。這一次,龍頭房企率先將「以價換量」擺上檯面。

但當市場行至下降周期,外部融資環境收緊,業績與償債壓力又步步緊逼,降價促銷成為房企短期唯一的闖關手段。十一黃金周期間,樓市波瀾泛起,龍頭房企率先降價跑量,一眾中小房企同樣祭出花樣活動促銷。

但銷售均價下降也是事實。恆大9月10054元/平方米的銷售均價,創近幾年新低。與去年同期相比,銷售均價每平方米下降約450元,降幅4.3%。而此前2017年、2018年及2019年上半年,恆大銷售均價分別為9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米,呈上升趨勢。

國慶七天時間,克而瑞監測的30個典型城市商品住宅成交面積同比微增3%。龍頭房企同樣超錄得百億規模業績。

「從國慶歷史成交量來看,今年北京房地產市場較為低迷,新房、二手房網簽均不樂觀。」諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為。

從低短期有息負債現金覆蓋度看,29家房企現金流覆蓋度不足100%。泰禾集團(000732,股吧)(000732.SZ)這一數值最低,僅39.21%,富力地產(02777.HK)、陽光100(02608.HK)現金覆蓋度不足50%。嘉凱城(000918,股吧)、天房發展(600322,股吧)、北大資源等中小房企此數值不足30%,短期債務風險較大。

今日关键词:诺贝尔经济学奖